艾佛纳以德国人独有的严谨逻辑和分析师的专业眼光，回答说：“对未来房价走势的判断影响了人们的购房决策。无论是从长期、中期还是短期来看，我认为德国的房价都不会大涨。我近期不会买房，大多数人可能像我一样，觉得还没必要买房。”

　　
　　1977年至今，德国平均房价仅上涨60％，而同期个人收入已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2％，而房价每年上涨1％，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。

　　
　　德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元（如柏林为1700欧元左右），目前德国家庭的住房自有率仅有42％，德国人为什么不抢着买房呢？

　　
　　今年38岁的艾佛纳已是公司中层经理，收入不菲，但他仍租住着柏林市区的房子。他分析说，“长期来看房价上涨潜力有限，德国房屋已供需平衡，人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。中期来看，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响，德国房价一般不会大涨大跌。短期来看，德国租房市场发达，有稳定的房子可以租住，何必着急买房子呢？40岁前不买房在德国很正常。”

　　
　　他的话确实点出了德国房价不涨反跌的内在原因。第一，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有8200万人口，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。另外，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，都在很大程度上平抑了房价。德国人口出生率连年下降，预计到2050年德国人口将比目前减少10％，80岁以上老龄人群也将大大增加，这都为德国房地产市场未来发展蒙上了阴影。

　　
　　第二，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30％的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

　　
　　第三，德国发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42％，租赁住房率却达到58％，特别是年轻人中77％是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20％，就构成违法行为；超过50％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

　　
　　对于艾佛纳的回答，我的那名华人朋友也深表赞同。艾佛纳表示，德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一，这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此，地方政府不敢通过抬高地价和房价来增加税收。